マンションのカビ対策【2026年最新】共用部・空室のカビ取りを管理組合・オーナーが頼むとき

マンションのカビ対策は、カビが生えた場所が「自分の部屋の中」か「窓や廊下などの共用部分」かで、誰が直すかが変わります。部屋の中の結露や換気なら住んでいる人が、窓のまわりや共用部、建物からの漏水なら管理組合が動きます。

カビを放置すると、マンションではこんなリスクがあります。

• 空室では内見まで気づかないことがある
• 下地に残ると、張り替えても戻ってくる
• 費用の分け方で住人ともめる

この記事では、住んでいる人が毎日できる結露・換気の対策から、管理組合の理事・管理会社・賃貸オーナーが共用部や空室のカビ取りを業者に頼むときの段取りと費用までを紹介します。神奈川・東京でカビ取りを行うカビゼロ（運営: HACK MAN株式会社）がまとめました。

マンションのカビ対策は「どこに生えたか」で動く人が変わる

分譲マンションの建物は、区分所有法で「専有部分」と「共用部分」に分かれます。共用部分は区分所有者全員の共有で（第11条）、その管理は集会（総会）の決議で決めるのが原則です（第18条）。

どこまでが専有部分かは、各マンションの管理規約で決まります。多くの規約のひな形になっている国土交通省の「マンション標準管理規約」は、次のように分けています。

区分	標準管理規約での例	カビが出たときに動く人
専有部分	住戸の中。天井・床・壁は、コンクリートの躯体を除いた部分（壁紙・内装の下地など）	区分所有者（賃貸なら貸主と借主で相談）
共用部分	エントランス、廊下、階段、屋上、機械室、ポンプ室、集会室、管理用倉庫、外壁、界壁、床スラブ、配管の立て管など	管理組合（管理会社）
共用部分のうち専用使用部分	バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス	清掃など通常の使用に伴う手入れはその住戸、それ以外は管理組合

標準管理規約の第21条は、共用部分の管理を「管理組合がその責任と負担において」行うと定めています。ただし、バルコニーなどの通常の使用に伴う保存行為は、使っている住戸の側が行います。規約のコメントは、その例として「バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入替え等」を挙げています。

窓・サッシは共用部分

結露でカビが生えやすい窓枠と窓ガラスは、標準管理規約では専有部分に含まれず、共用部分として扱います（第7条・第22条関係のコメント）。窓のゴムパッキンを拭くのは住人の手入れでも、サッシの交換や内窓の取り付けは管理組合に相談するものです。

実際の区分はマンションごとに違います。手元の管理規約で、第7条（専有部分の範囲）と別表（共用部分の範囲）にあたる箇所を確かめてください。

マンションでカビが生えやすい場所と原因

カビは、湿気と温度、栄養（ほこり・皮脂・壁紙ののり）がそろうと生えます。マンションでよく見つかる場所と原因をまとめました。

場所	出やすい原因
窓まわり・サッシ・窓下の壁紙	冬の結露
北側の部屋・外壁側の壁	日が当たらず壁が冷え、結露が乾きにくい
クローゼット・押し入れ	外壁に面している、物を詰め込んで空気が動かない
家具の裏	壁にぴったり付けて、裏に湿気がこもる
浴室・洗面所	入浴後の湿気、石けんかす
共用部の機械室・ポンプ室・ゴミ置き場・地下	窓が無い、水を使う、換気が少ない
空室	換気扇を止めて閉め切っている

鉄筋コンクリートの住戸は結露しやすい

マンションは窓や玄関の気密性が高く、室内の湿気が外へ逃げにくいつくりです。暖房で暖めた空気が、外気で冷えた窓ガラスやサッシ、外壁側の壁に触れると、水滴になります。毎冬の結露が乾かないまま続くと、窓下の壁紙やカーテンの裏、北側の部屋の隅から黒ずんできます。

共用部のカビ

共用部では、窓の無い機械室やポンプ室、ゴミ置き場、地下の駐車場や倉庫、使う日が限られる集会室にカビが出やすくなります。人の出入りが少なく、気づいたときには壁一面に広がっていることもあります。上の階からの漏水や、屋上・外壁からの雨水のしみ込みが原因のときは、拭き取っても戻ります。

住んでいる人ができるマンションのカビ対策（結露・換気・湿度）

24時間換気を止めない

2003年7月に施行された建築基準法のシックハウス対策で、居室のある建物には機械換気設備の設置が原則として義務づけられました（国土交通省）。これより後に建てたマンションには、原則として24時間換気の給気口と換気扇が付いています。

寒い・音が気になるという理由で給気口を閉めたり、換気扇を止めたりすると、湿気が部屋にたまります。冬こそ換気を止めないことが、マンションのカビ対策の土台です。

結露をその日のうちに拭く

• 朝いちばんに、窓ガラスとサッシの水滴を拭き取る
• 窓下の壁紙やカーテンの裾が濡れていないか見る
• 加湿器は窓や外壁から離して置く
• 洗濯物の部屋干しは、換気扇を回した浴室や除湿機のそばで

家具と収納に空気を通す

• 外壁側の壁に置く家具は、壁から少し離す
• クローゼットや押し入れは詰め込みすぎず、ときどき扉を開けて空気を入れ替える
• 床に直接置く収納ケースは、すのこなどで床から浮かせる

浴室は入浴後に乾かす

入浴後は壁と床の水滴を落とし、換気扇を回し続けます。石けんかすはカビの栄養になるので、シャワーで流しておきます。

湿度は60%未満を目安に

米国環境保護庁（EPA）の住宅向けの案内は、室内の相対湿度をできれば60%未満（理想は30〜50%）に保つよう勧めています。温湿度計を置き、60%を超える日が続く部屋は、除湿機やエアコンの除湿で下げます。

自分で拭き取れるカビと手順

EPA の住宅向けの案内は、カビの広さが約10平方フィート（約0.9㎡）未満なら、多くの場合は自分で対応できるとしています。広さがおおよそ1㎡（畳半分ほど）までの表面のカビなら、次の手順で拭き取れます。

浴室の目地やゴムパッキンの黒ずみには、市販の塩素系カビ取り剤が使えます。国民生活センターは、塩素系の洗浄剤を酸性の洗浄剤と一緒に使うと有害な塩素ガスが出るおそれがあるとして、単独で使うよう呼びかけています。換気をして、ほかの洗剤を続けて使わないようにします。

次のようなときは、自分で拭くより先に管理会社や業者に相談してください。

• 広さが1㎡を超える、または何か所にも出ている
• 拭いても数週間で同じ場所に戻る
• 壁紙の裏や天井裏からカビ臭がする
• 天井や壁に水のしみがある（漏水のおそれ）
• 窓枠やサッシが傷んでいる（共用部分のため）

共用部のカビは管理組合が対応する（理事・管理会社の進め方）

共用部分のカビ取りは、標準管理規約では管理組合の責任と負担で行います。費用は、清掃や経常的な補修なら管理費（第27条）、計画修繕や不測の事故による修繕なら修繕積立金（第28条）から出すのが規約上の分け方です。どちらにあたるかは、管理会社と規約を見て確かめます。

区分所有法は、保存行為は各共有者が単独でできると定めています（第18条）。一方で標準管理規約は、区分所有者が理事長の承認なしに共用部分の保存行為をすることを原則として認めていません（第21条第3項）。住人が自分で業者を呼ぶ前に、管理会社か理事会へ知らせるのが、後で費用の分け方でもめない近道です。

上の階からの漏水でカビが出たとき

上の階の配管や浴室から水が漏れて天井にカビが出た場合は、まず漏水を止めることが先です。標準管理規約の第23条は、管理を行う人が、必要な範囲で他の住戸への立入りを請求でき、請求された人は正当な理由なく拒めないと定めています。

漏れている配管が共用部分（立て管など）か専有部分かで、修理と費用を負う人が変わります。カビ取りは漏水が止まって乾いてから行います。

住人へのお知らせ（掲示文の例）

空室のカビはオーナーが早めに手を打つ

賃貸に出している住戸や、売却を待っている空室は、換気扇を止めて閉め切ったままになりがちです。人が住んでいない部屋は窓を開ける人もおらず、湿気が抜けません。カビに気づくのが、内見や次の入居前の点検になることもあります。

• 換気扇（24時間換気）は止めない
• 管理会社に、定期的な窓開けと通水（排水口に水を流す）を頼む
• 退去後の内装工事の前に、壁紙の裏や押し入れの中を確かめる
• カビが出ていたら、壁紙を張り替える前にカビ取りと防カビ処理をする

壁紙の表面だけ張り替えても、下地にカビが残っていれば、次の入居者が住み始めてから戻ります。空室のうちにカビ取りを済ませると、入居者がいる間の作業を避けられます。

賃貸の住戸でカビが出たときの費用負担は、原因と契約によって変わります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、結露は建物の構造上の問題であることが多いとしています。ただし、借主が貸主に知らせず手入れも怠って壁などを腐らせた場合は、借主の負担になる例として挙げています。民法では、貸主が修繕の義務を負い（第606条）、借主は修繕が必要なことを遅滞なく貸主に知らせる義務を負います（第615条）。

マンションのカビ取り業者の選び方

管理組合やオーナーが業者を決める前に、次の点を電話や現地調査で確かめておきます。

• マンションや管理会社物件での実績があるか: 共用部や空室の施工に対応しているかを公式サイトで確かめる
• 原因まで調べるか: 結露か漏水か換気設備かを見て、再発を防ぐ提案があるか
• 見積もりの内訳が分かれているか: 面積・単価・防カビ処理・養生・諸経費が分かれていれば、理事会で比べやすい
• 使う薬剤を説明できるか: 薬剤名と安全データシート（SDS）、においの残り方、作業後の換気の時間
• 作業の時間帯を相談できるか: 住人の出入りが少ない時間に作業できるか
• 施工前後の写真をもらえるか: 理事会・総会や、オーナーへの報告に使える

カビの種類や空気中の胞子の量を調べたい場合は、真菌検査を行うカビ調査業者という選択肢もあります。違いは「カビ調査業者7選」にまとめています。

マンションのカビ取りの費用

カビゼロの料金

カビゼロの料金は、施工面積に応じて次のとおりです（料金ページ）。

項目	料金（税込）
カビ取り（防カビコーティング込み）	1㎡あたり 2,750円
最低料金	77,000円
クロス張り替え	1㎡あたり 1,870円
現地調査・お見積もり	無料

小さな範囲でも最低料金の77,000円（税込）からです。人件費などがかかるためで、7万円に㎡単価を足す計算ではありません。別に交通費・養生費などの諸経費がかかります。お支払いは施工完了後の銀行振込です。

費用が上下する要因

• 面積: 共用部の壁一面や、空室の複数の部屋に出ていると面積が増える
• 天井の高さ: エントランスの吹き抜けや高い天井は、足場や脚立の手配が増える
• カビの深さ: 壁紙の裏や下地まで達していると、張り替えが要る
• 養生の範囲: 家具や設備を覆う範囲が広いほど手間がかかる

見積もりで確かめる項目

• 施工する場所と面積（共用部・住戸・空室のどこか）
• 防カビ処理が含まれているか
• 壁紙の張り替えが要る場合の範囲と金額
• 作業の時間帯と日数
• 諸経費の内訳

カビゼロ（ハックマン）のマンション対応

この記事を書いているカビゼロは、神奈川・東京で戸建住宅・マンションのカビ取りを行っています。不動産会社・管理会社が持つ物件や、長期の空室・空き家にも対応しています。

• 現地調査・お見積もりは無料です
• 夜間の作業にも対応しています
• 人体やペットに配慮した安全性の高い薬剤を使います
• 壁1〜2面のカビ取りなら、おおよそ1〜3時間で終わります
• 対応エリアは神奈川県全域・東京都全域（23区・多摩地域）で、最短で当日に現地調査に伺えます

「共用部のカビを理事会に諮る前に費用を知りたい」「空室のカビを次の入居までに片づけたい」という段階でも構いません。まずはカビの写真を添えて、ご相談ください。

＼ 共用部のカビ取りはカビゼロにお任せ ／

 現地調査・お見積もりは無料
 共用部も空室も対応します

よくある質問

マンションの1階や北側の部屋はカビが生えやすいですか？

日が当たりにくく壁が冷えやすい部屋は、結露が乾きにくくなります。北側の部屋や1階の住戸では、外壁側の家具を壁から離し、除湿機や換気で湿度を下げてください。温湿度計を置くと、湿度が高い時期や部屋が分かります。

除湿機は必要ですか？

換気をしても湿度が60%を超える日が続く部屋なら、使う価値があります。梅雨の時期や部屋干しの多い家庭、北側の部屋やクローゼットでは、エアコンの除湿だけで下がらないことがあります。

窓のゴムパッキンのカビは自分で取ってよいですか？

はい、拭き掃除は住んでいる人の手入れの範囲です。窓枠や窓ガラスは標準管理規約では共用部分なので、パッキンやサッシの交換が要るほど傷んでいたら、管理会社に相談してください。

結露を減らすために、内窓を付けてもよいですか？

窓は共用部分にあたるため、管理組合の承認が要ります。標準管理規約では、窓の断熱などの改良は管理組合が計画修繕として行うのが原則です。すぐに行えない場合は、理事長の承認を受けて各住戸の負担で工事できるようにしています。先に管理会社へ問い合わせてください。

上の階からの水漏れで天井にカビが出たら、誰に連絡しますか？

まず管理会社に連絡してください。漏水の場所を確かめて止めることが先で、カビ取りは乾いてから行います。費用は、漏れた配管が共用部分か専有部分かで変わります（詳しくは「上の階からの漏水でカビが出たとき」）。

まとめ

マンションのカビ対策は、部屋の中は住んでいる人、窓とその外・共用部・漏水は管理組合へが判断の基準です。部屋の中のカビは、24時間換気を止めないことと、結露をその日のうちに拭くことから防ぎます。

広さが約1㎡を超えたとき、拭いても戻るとき、共用部や空室に広がっているときは、原因から確かめられる業者に相談してください。神奈川・東京のマンションなら、カビゼロが現地調査に伺います。

病院・飲食店・学校・賃貸物件など、ほかの施設のカビ取りは「法人・施設のカビ取り」にまとめています。

参考（2026年10月23日確認）

• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」
• 国土交通省「マンション標準管理規約」（令和7年改正・単棟型）
• 国土交通省「建築基準法に基づくシックハウス対策について」
• 米国環境保護庁（EPA）「A Brief Guide to Mold, Moisture and Your Home」
• 国民生活センター「住宅用塩素系洗浄剤の使い方－まぜるな危険！浴室などで事故が発生しています－」
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• e-Gov法令検索「民法」
• カビゼロ「サービス」