空き家のカビ対策【2026年最新】売却・賃貸の前にするカビ取り

相続した実家に久しぶりに入ったら、押入れや北側の部屋の壁が黒くなっていた。空き家のカビ対策は、その家を売るのか、貸すのか、しばらく持っておくのかで、やることと順番が変わります。

カビを放置すると、空き家ではこんなリスクがあります。

• 張り替えが要り、売るときの値段に響く
• 内覧に来た人がカビ臭さにすぐ気づく
• 雨水が入ったままなら管理不全空家のおそれ

人が住まない家は窓も扉も閉め切ったままになり、湿気が抜けません。この記事では、持ち主が自分でできる対策や売却・賃貸前のカビ取りの考え方を解説します。放置したときの法律上のリスクも含め、神奈川・東京でカビ取りを行うカビゼロ（運営: HACK MAN株式会社）がまとめました。売却や賃貸を任された不動産会社の方にも読んでいただける内容です。

空き家のカビ対策は「売る・貸す・持つ」で決める

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸で、2018年より51万3千戸増えました。空き家率は13.8%です。そのうち、賃貸用・売却用や別荘などを除く空き家は385万6千戸あります。

国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査では、空き家の取得方法の57.9%が相続でした。相続した空き家の7割超は、室内外に腐朽や破損がありました。カビ対策を考える前に、まずその家を次にどうするかを決めておくと、手を入れる範囲を絞れます。

次の一手	カビ対策でやること
しばらく持っておく	定期的に通って窓を開け、通気・換気する。訪問のたびに点検する
売る	不動産会社に査定してもらい、直すかどうかを決める。カビや雨漏りは買主に伝える
貸す	入居前に原因を直し、カビ取りとクロスの張り替えまで済ませる

売るか貸すかが決まる前に、壁紙だけの張り替えは急がないほうが安全です。湿気の原因が残っていると、新しい壁紙の裏でまたカビが育ちます。

空き家にカビが生えやすい理由

板橋区は、カビが好む環境として、温度20〜35℃前後、湿度60%以上（80%を超えると繁殖が速くなる）、手あかや壁紙ののり・結露した水などの栄養と水分、空気がよどむ場所を挙げています。閉め切った空き家は、この条件がそろいやすい建物です。

• 換気がない: 窓も扉も閉めたままで、湿った空気が入れ替わらない
• 冷暖房を使わない: 室内が乾かず、梅雨や夏は湿気がこもる。冬は外気で冷えた窓や北側の壁に結露が付く
• 雨水の浸入に気づかない: 屋根や外壁、サッシから入った水が、天井裏や壁の中で乾かないまま残る
• 家具や荷物が置きっぱなし: たんすの裏、押入れの布団や段ボールのまわりで空気が動かない

国の基本指針（空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針）も、空き家は不具合が見つかりにくく、傷みが早く進む傾向にあるとしています。住んでいれば気づく雨じみや結露も、空き家では次に訪れるまで放置されます。

カビを放置した空き家のリスク

建物の傷みと、売るときの値段

米国環境保護庁（EPA）の家庭向けガイドは、天井材やカーペットのような水を吸う素材にカビが生えた場合、捨てて取り替える必要があるかもしれないとしています。壁紙や畳、押入れのベニヤも同じで、カビが長く付いたままだと、拭き取りでは済まず張り替えが必要になります。室内のカビ臭さは、内覧に来た人がすぐに気づきます。

「管理不全空家」に指定されるおそれ

2023年12月13日に施行された改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）では、市町村が、放置すれば「特定空家等」になるおそれのある空き家を「管理不全空家等」として指導・勧告できるようになりました。勧告を受けると、敷地の固定資産税の住宅用地特例が外れます（国土交通省）。

国土交通省のガイドラインは、管理不全空家等の状態の例として、屋根の変形や外装材のはがれ、構造部材の腐朽、「雨水浸入の痕跡」などを挙げています。カビそのものは例に挙がっていません。ただ、天井の雨じみや、湿気で傷んだ柱や床は、カビと同じ原因（水）から起きます。カビは、建物に水が入っているかを知らせるサインとして見てください。

空家法は、所有者に、周りの生活環境に悪い影響を与えないよう空き家を適切に管理する努力を求めています（第5条）。

空き家でカビが出やすい場所と点検のしかた

場所	出やすい原因	見るところ
押入れ・クローゼット	閉め切り、布団や段ボールの湿気	奥の壁、床板、すのこの裏
北側の部屋の壁・窓まわり	外気で冷えた壁と窓の結露	窓下の壁紙、サッシのゴム、カーテンの裏
天井・2階の壁の上のほう	屋根・外壁・サッシからの雨水	輪じみ、壁紙の浮き、天井板のたわみ
浴室・洗面・トイレ・台所	水回りに残った湿気	目地、パッキン、流しの下の収納
和室の畳・床	床下からの湿気	畳の表面の白い粉、床のきしみ・柔らかさ

訪れたら最初にする点検

国の基本指針は、所有者に一定の頻度で点検し、破損などがあれば修繕することを求めています。地震や大雨、強風の後には、点検の対象になる傷みが出ていないかを確かめる必要があるとしています。

• 玄関を開けたときのにおい（前回よりカビ臭くなっていないか）
• 天井と2階の壁の上のほうに、新しい輪じみが無いか
• 押入れとクローゼットを開けて、奥の壁と床を見る
• 窓まわりの結露の跡と、サッシの黒ずみ
• 床を歩いて、柔らかい場所やきしむ場所が無いか

毎回同じ場所をスマートフォンで撮っておくと、広がっているかを比べられます。後で業者や不動産会社に相談するときにも、その写真が役に立ちます。

自分でできる空き家のカビ対策

基本指針は、傷みを防ぐために、所有者が定期的に通気や換気をすることを求めています。訪れたときの手順の例です。

EPA の家庭向けガイドは、室内の湿度を60%未満（30〜50%が理想）に保つことを挙げています。また、水漏れなどで濡れた場所は24〜48時間以内に乾かせば、多くの場合カビは生えないとしています。雨漏りや水漏れを見つけたら、次の訪問を待たずに直す手配をしてください。

小さいカビは洗剤と水で拭き取る

EPA は、カビの広さがおおよそ10平方フィート（約0.9㎡）より狭ければ、多くの場合は自分で対応できるとしています。硬い表面のカビは、洗剤と水でこすり落とし、しっかり乾かすのが基本です。

• マスク・手袋・ゴーグルを着け、窓を開けて作業する
• 薄めた中性洗剤で湿らせた使い捨ての布で、外側から内側へ拭く
• 拭いた後は乾いた布で水分を取り、窓を開けて乾かす。使った布は袋に入れて口を縛って捨てる

やってはいけないこと

• 塩素系と酸性の洗剤を続けて使う: 国民生活センターは、塩素系洗浄剤を酸性の洗浄剤と一緒に使うと有害な塩素ガスが出るおそれがあるとして、単独で使うよう呼びかけています
• カビの上から塗装したり、コーキングしたりする: EPA は、カビを落として乾かしてから塗るよう求めています。カビの上に塗った塗料ははがれやすくなります
• 乾いた布やブラシで強くこする: 胞子が部屋に舞います
• カビの出た壁紙を自分ではがす: 裏の下地のカビが広がります。広い範囲なら業者に任せます

通えないときは管理を任せる

基本指針は、遠くに住んでいるなどで所有者が自分で管理できない場合、空き家の管理や点検を行う事業者などに委託することを挙げています。管理サービスに頼むときは、何回訪問し、窓開けや通水、点検の写真の報告まで含まれるかを確かめてください。

売却の前にするカビ取り

直す前に、不動産会社に相談する

売るときにカビをどこまで直すかは、建物の状態と売り方で変わります。建物を残して住む人に売るのか、更地にして売るのか、買取業者に売るのかで、カビ取りにかかった費用を売却価格で回収できるかが変わります。カビ取りを頼む前に、まず不動産会社に査定を頼み、直した場合と直さない場合の売り方を相談しておくと、むだな出費を避けられます。

カビや雨漏りは、買主に伝える

売った家が、品質について契約の内容に合っていないとき、買主は売主に修補などを求められます（民法第562条、契約不適合責任）。買主は、合っていないことを知ってから1年以内に売主に知らせれば、この権利を失いません（第566条）。

「売主は責任を負わない」という特約を付けて売る場合でも、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（第572条）。見つけたカビや雨漏りは、隠さずに買主に伝えるのが、後のトラブルを避ける近道です。カビを取った場合も、いつ、どこを、どの業者が施工したかを書面で残しておくと、買主に説明しやすくなります。

建物状況調査（インスペクション）を使う

宅地建物取引業法は、不動産会社が中古住宅の売買の仲介を受けるとき、建物状況調査をする者のあっせんについて媒介契約書に書くよう定めています（第34条の2）。建物状況調査は、建物の構造の主要な部分や、雨水の浸入を防ぐ部分の状況を調べるものです。買主への重要事項説明でも、調査をしたかどうかと、その結果の概要を説明します（第35条）。

雨水の浸入が見つかれば、カビより先に屋根や外壁を直す順番になります。カビ取りは、その後に行うほうが再発しにくくなります。

賃貸に出す前にするカビ取り

民法は、貸主が、借りた人が使うのに必要な修繕をする義務を負うとしています（第606条）。入居してからカビが出た場合も、原因が建物の雨漏りなど借りた人の責任でないものなら、修繕は貸主の責任となります。借りた人は、修繕が必要なことを遅れずに貸主に知らせる義務を負います（第615条）。

空き家を貸すなら、入居前に原因を直し、カビ取りとクロスの張り替えまで済ませておくと、入居後の修繕の呼び出しを減らせます。入居する人には、窓の結露を拭く、家具を壁から少し離すといった住み方も、契約のときに伝えておくとよいでしょう。

空き家のカビ取り業者の選び方

業者を決める前に、次の5つを電話や現地調査で確かめておくと、後から「すぐ戻った」「別の業者を呼び直した」となりにくくなります。

• 原因まで調べるか: 雨水なのか結露なのか、床下の湿気なのか。原因が違えば、直す場所も違います
• クロスの張り替えまで頼めるか: カビ取りと張り替えが別の業者だと、日程の調整と立ち会いが増えます
• 写真で相談できるか: 遠くに住んでいる持ち主には、写真で先に見立ててもらえると、現地に行く回数が減ります
• 使う薬剤を説明できるか: 薬剤名と安全データシート（SDS）を見せてもらえるか、作業後のにおいの残り方も聞く
• 見積もりの内訳が分かれているか: 面積・単価・防カビ処理・クロス張り替え・諸経費が分かれているか

空気中の胞子の量やカビの種類まで調べたい場合は、真菌検査を行うカビ調査業者という選択肢もあります。違いは「カビ調査業者7選」にまとめています。

空き家のカビ取りの費用

カビゼロの料金

カビゼロの料金は、施工面積に応じて次のとおりです（料金ページ）。

項目	料金（税込）
カビ取り（防カビコーティング込み）	1㎡あたり 2,750円
最低料金	77,000円
クロス張り替え	1㎡あたり 1,870円
現地調査・お見積もり	無料

小さな範囲でも最低料金の77,000円（税込）からです。人件費などがかかるためで、7万円に㎡単価を足す計算ではありません。別に交通費・養生費などの諸経費がかかります。お支払いは、施工が終わった後の銀行振込です。

費用が上下する要因

• 部屋の数と面積: 空き家は1部屋だけでなく、押入れや北側の部屋など何か所にも出ている場合がある
• カビの深さ: 壁紙の裏や下地まで達していると、クロスの張り替えが要る
• 家具や荷物の量: 壁の前の家具や荷物を動かさないと作業できない場所がある
• 建物側の修理: 雨漏りの修理は、カビ取りとは別の工事になる

相談から施工までの流れ

カビゼロ（ハックマン）の空き家・空室物件の対応

この記事を書いているカビゼロは、神奈川・東京で住宅や施設のカビ取りを行っています。不動産会社・管理会社が持つ物件や、空き家・長期の空室・相続した物件にも対応できます。

• 現地調査・お見積もりは無料です
• カビ取りから防カビコーティング、クロスの張り替えまで自社で行います
• 人体やペットに配慮した安全性の高い薬剤を使います
• 対応エリアは神奈川県全域・東京都全域（23区・多摩地域）で、最短で当日に現地調査に伺えます
• 夜間の作業にも対応しています

「売る前にどこまで直せばいいか分からない」「押入れのカビがどこまで広がっているか知りたい」という段階でも構いません。まずはカビの写真を添えて、ご相談ください。

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 売却・賃貸の前のカビ取りに対応

よくある質問

カビがある空き家でも売れますか？

売ることはできます。カビを取ってから売るか、今のまま売るかは、建物の状態と売り方で決まります。直す前に不動産会社に査定を頼み、両方の売り方を相談してください（詳しくは「売却の前にするカビ取り」）。

カビのことを買主に言わずに売ってもいいですか？

言わずに売るのは避けてください。民法では、責任を負わない特約を付けても、売主が知りながら告げなかった事実の責任は免れないとされています（第572条）。見つけたカビや雨漏りは、写真とあわせて伝えておくと安心です。

空き家の換気はどのくらいの頻度ですればいいですか？

国の基本指針は「定期的に」通気や換気をするよう求めていて、回数は決めていません。大雨や台風の後は、次の予定を待たずに一度見に行くと、雨水の浸入に早く気づけます。通えない場合は、管理を行う事業者に任せる方法もあります。

壁紙を張り替えるだけではだめですか？

原因が残っていれば、張り替えても再発します。下地にカビが残っていたり、雨水や結露の原因がそのままだったりすると、新しい壁紙の裏でまた育ちます。カビを取って原因を直してから張り替えるのが順番です。

空き家にカビ臭さだけが残っています。どこを調べればいいですか？

押入れ・クローゼットの奥と、床下・天井裏を疑います。見える場所にカビが無いのにカビ臭い場合、壁紙の裏や収納の中で広がっていることがあります。場所が分からなければ、現地調査で確かめるのが早道です。

まとめ

空き家のカビ対策は、持つ間は定期的な通気と点検、売る・貸す前は原因を直してからカビ取りが判断の基準です。小さな表面のカビは洗剤と水で拭き取れますが、広い範囲、天井の輪じみ、押入れ一面のカビは、原因を確かめるところから業者に任せたほうが早く片づきます。

売る前は不動産会社、貸す前は入居の準備と合わせて、カビ取りの時期を決めてください。神奈川・東京の空き家なら、カビゼロが写真のご相談から伺います。

病院・飲食店・学校・賃貸物件など、ほかの施設のカビ取りは「法人・施設のカビ取り」にまとめています。

参考（2026年10月23日確認）

• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」
• 国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査 結果のポイント」
• 国土交通省「「空家法」と「2023改正空家法」」
• 国土交通省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」
• 総務省・国土交通省「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」
• e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
• e-Gov法令検索「民法」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
• 板橋区「室内の空気環境 カビが好む環境」
• 米国環境保護庁（EPA）「A Brief Guide to Mold, Moisture and Your Home」
• 国民生活センター「住宅用塩素系洗浄剤の使い方－まぜるな危険！浴室などで事故が発生しています－」