賃貸物件のカビは誰が負担する？大家・管理会社向けのカビ取りと原状回復

入居者から「壁にカビが出た」と連絡があったとき、費用を大家が持つのか、入居者に請求できるのかで迷う方は少なくありません。賃貸のカビは、建物の造りが原因か、住み方が原因か、そして入居者が早めに知らせたかで負担が分かれます。

カビを放置すると、賃貸物件ではこんなリスクがあります。

• 費用の負担をめぐって入居者ともめる
• 壁紙の張り替えが必要になる
• 下地に残り、次の入居者のときに再発する

この記事は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と民法の条文をもとに、負担の線引きや退去時の原状回復の考え方を整理しました。連絡を受けたときの初動やカビ取りの費用もまとめています。入居者の方が読んでも、連絡の仕方と自分でできる範囲が分かるようにしています。書いているのは、神奈川・東京でカビ取りを行うカビゼロ（運営: HACK MAN株式会社）です。

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賃貸のカビは誰が負担する？「原因」と「知らせたか」で分かれる

国土交通省のガイドラインは、結露について「建物の構造上の問題であることが多い」としています。そのうえで、入居者が結露に気づいていながら大家に知らせず、拭き取るなどの手入れもせずに壁などを腐らせた場合は、入居者の負担になる例として挙げています。

つまり、同じ結露のカビでも、入居者が知らせて手入れしていたかどうかで負担が変わります。

カビの原因	負担の考え方	ガイドラインの例
建物の構造による結露（断熱が弱い外壁・北側の部屋など）	大家の負担になりやすい	結露は建物の構造上の問題であることが多い
雨漏り・上の階からの漏水・配管の不具合	大家の負担になりやすい	修繕は貸主の義務（民法606条）
結露を放置し、知らせず、手入れもしなかった	入居者の負担になりやすい	「結露を放置したことで拡大したカビ、シミ」
風呂・トイレ・洗面台の掃除を怠った	入居者の負担になりやすい	「水垢、カビ等（清掃・手入れを怠った結果）」
飲み物などをこぼして放置した	入居者の負担になりやすい	「飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ」

大家（貸主）の負担になりやすいケース

民法606条は、貸主に「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務」を負わせています。窓や外壁の断熱が弱く、ふつうに暮らしていても結露する部屋、雨漏りや漏水で壁や天井が湿った部屋のカビは、建物側の問題として大家が直すのが基本です。

入居者（借主）の負担になりやすいケース

入居者は、借りた部屋を「善良な管理者の注意」をもって使う義務を負います（民法400条。ガイドラインは善管注意義務と呼んでいます）。ガイドラインは、通常の掃除を怠り、特別な清掃をしなければ落ちないカビを生じさせた場合も、善管注意義務に違反すると考えられるとしています。

退去時のカビと原状回復の考え方

退去時にカビの跡が残っていても、張り替え費用をそのまま入居者に請求できるわけではありません。ガイドラインには、負担を決めるときの考え方が3つあります。

クロスは「6年で残存価値1円」として負担を減らす

壁紙（クロス）は、6年で残存価値が1円になる直線（または曲線）を想定し、住んだ年数が長いほど入居者の負担割合を小さくします。入居者に原因があるカビでも、長く住んだ部屋ほど負担は小さくなります。

想定例として、入居時に新しく張り替えたクロスを、入居者の手入れ不足でカビさせて3年で退去した場合、張り替え費用のうち入居者の負担はおおよそ半分になります。6年を超えていれば、クロスの価値分の負担はほぼ残りません。ただしガイドラインは、年数を超えたクロスでも、故意・過失で使えなくした場合の工事費などは入居者の負担になることがあるとしています。

張り替えは「カビの出た箇所を含む一面分」まで

部屋全体の色をそろえるための張り替えは、物件の価値を上げる面が大きいので、入居者に全部を負担させるのは妥当でないとされています。ガイドラインは、傷んだ箇所を含む一面分の張り替え費用までを入居者の負担とするのが妥当としています。

入居者に重い負担を課す特約には条件がある

「退去時のクロス張り替えは借主負担」のような特約があっても、無条件に有効とはいえません。ガイドラインは、特約が認められる要件を3つ挙げています。

1. 特約の必要性があり、暴利的でないなどの客観的・合理的な理由がある
2. 入居者が、通常の原状回復を超える修繕の義務を負うことを認識している
3. 入居者が、その特約による義務を負うと意思表示している

カビをめぐる裁判例

ガイドラインには、カビが争点になった裁判例も載っています。

• 新築マンションで、カビが出た後の入居者の手入れにも問題があったとして、カビの汚れについて入居者にも2割程度の責任を認めた例（横浜地裁 平成8年）
• 結露の原因は建物の構造にあり、入居者は見える場所の結露をその都度拭いていたとして、入居者の過失を認めなかった例（枚方簡裁 平成17年）
• カビは入居者の管理にも原因があるが、18年以上住んでいたことから、クロスについて入居者の負担は無いとした例（川口簡裁 平成19年）

入居者から「カビが出た」と連絡を受けたときの初動

入居中にカビの連絡を受けたら、すぐ業者を呼ぶ前に、記録と原因の確認を先に済ませます。退去時の精算で揉めないための準備にもなります。

入居者からの連絡は、早いほうが双方に得

民法615条で、入居者には修繕が必要なことを遅滞なく知らせる義務があります。ガイドラインも、知らせなかったために被害が広がった場合は損害賠償を求められることがあるとしています。

一方で、入居者が知らせたのに大家が相当の期間内に修繕しないときは、入居者が自分で修繕できます（民法607条の2）。連絡を受けたら放置せず、いつ何をしたかを記録に残すことが、大家・管理会社にとっての備えになります。

東京都内の物件なら「東京ルール」も確認する

東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」は、都内の居住用の賃貸住宅について、媒介・代理をする不動産会社（宅地建物取引業者）に、借りる人への説明を義務づけています。説明する内容は、原状回復と入居中の修繕の考え方、契約で入居者が負担する内容（特約）、修繕の連絡先などです。契約のときにどう説明していたかも、カビの負担を話し合う材料になります。

どこまでカビが広がっているか分からないときは、写真を送っていただければ、おおよその見積もりをお伝えします。

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入居者が自分でできるカビ取りと、やってはいけないこと

米国環境保護庁（EPA）のカビ除去ガイドは、10平方フィート（約0.9㎡）未満のカビなら、訓練を受けた施設の管理スタッフが対応できる範囲としています。賃貸の部屋でも、1㎡（畳半分）ほどまでの表面のカビを、自分で拭き取る目安にできます。

• 窓を開けて換気し、マスクと手袋を着ける
• 中性洗剤を薄めた水で湿らせた使い捨ての布で、外側から内側へ拭く
• 拭いた後は乾いた布で水分を取り、よく乾かす
• 布はビニール袋に入れ、口を縛って捨てる

壁紙は色落ちに注意する

塩素系のカビ取り剤は、浴室の目地やゴムパッキンの黒ずみには向きますが、壁紙や木の部分は色が抜けることがあります。色が抜けると、カビより目立つ跡が残ります。壁紙に使う前に、目立たない場所で試してください。

やってはいけないこと

• 塩素系と酸性の洗剤を続けて使う: 国民生活センターは、塩素系の洗浄剤を酸性の洗浄剤と一緒に使うと有害な塩素ガスが出るおそれがあるとして、単独で使うよう呼びかけています
• 乾いた布やブラシで強くこする: 胞子が部屋に舞います
• カビの出た壁紙を自分ではがす: 裏の石こうボードのカビが広がり、張り替えの範囲も増えます
• 大家・管理会社に知らせずに業者を呼ぶ: 原因が建物側だった場合でも、費用の話がこじれやすくなります。まず写真を添えて連絡します

アパート・マンションでカビが出やすい場所と原因

場所	出やすい原因	見るところ
北側・外壁側の壁	外気で冷えた壁の結露、家具を壁に付けて空気が動かない	家具の裏、壁の下の角、巾木の上
窓・サッシ	冬のガラスとサッシの結露	ゴムパッキン、窓の下の壁紙、カーテンの裏
押し入れ・クローゼット	外壁に面して冷える、物を詰めて空気が動かない	奥の壁、床板、布団の下
浴室・洗面所・洗濯機置き場	毎日の湿気、換気扇を止める	目地・パッキン・防水パンのまわり
天井の角	外壁側や最上階の結露、上の階からの漏水	天井と壁の境目、照明のまわり

空室のあいだもカビは進む

入居者が退去した後の空室は、窓を閉め切ったままになりがちです。湿気が抜けず、押し入れや浴室、北側の部屋にカビが出ることがあります。人が住んでいないので、気づくのが次の内見や入居の直前になりがちです。

賃貸のカビ対策（大家・管理会社と入居者ができること）

入居時に写真付きのチェックリストを作る

ガイドラインは、入居時と退去時にチェックリストを作り、部位ごとの損耗の状況を立会いで確かめるよう勧めています。写真を撮るなど目で見て分かる方法を使うことも大事だとし、後で揉めたときの証拠資料にもなるとしています。窓まわり、北側の壁、押し入れの中は、入居前の状態を写真で残しておくと安心です。

入居者に結露と換気の案内を配る

入居時や冬の前に、短い案内を配っておくと、結露の放置を防げます。文例です。

空室は定期的に換気する

空室の点検に行ったときは、窓を開けて換気し、浴室や押し入れの扉も開けておきます。前の入居中にカビが出た部屋は、次の募集の前にカビ取りと原因の対策を済ませておくと、同じ連絡がまた来るのを防げます。

入居者がふだんできること

• 朝晩に換気し、結露はその日のうちに拭く
• 家具は壁から少し離し、押し入れには物を詰め込みすぎない
• 洗濯物の部屋干しは換気扇や除湿機と一緒に行う
• 浴室は入浴後に換気扇を回し、水滴を切っておく

カビ取り業者に頼む目安と選び方

拭き取りで済ませず、業者に原因から見てもらうほうが早く片づくのは、こんなときです。

• 広さが1㎡を超える、または部屋のあちこちに出ている
• 拭いても数週間で同じ場所に戻る
• カビ臭いのに、見える場所にカビが無い（壁紙の裏・押し入れの奥・天井裏を疑う）
• 天井や、壁紙がはがれかけた壁に出ている

業者を選ぶときに、電話や現地調査で確かめておきたい点です。

• 原因まで調べるか: 結露か漏水かで、直すべき場所が変わります
• 賃貸物件の実績があるか: 専有部と共用部、空室の物件に対応しているか
• カビ取りと壁紙の張り替えを一緒に頼めるか: 別々に手配すると、日程も立会いも2回になります
• 見積もりの内訳が分かれているか: 場所ごとの面積・単価・防カビ処理・張り替え・諸経費
• 施工前後の写真を残してくれるか: 退去時の精算や、入居者への説明に使えます

カビの種類や空気中の胞子を調べたいときは、真菌検査を行うカビ調査業者という選択肢もあります。違いは「カビ調査業者7選」にまとめています。

賃貸のカビ取りの費用

カビゼロの料金

カビゼロの料金は、施工面積に応じて次のとおりです（料金ページ）。

項目	料金（税込）
カビ取り（防カビコーティング込み）	1㎡あたり 2,750円
最低料金	77,000円
クロス張り替え	1㎡あたり 1,870円
現地調査・お見積もり	無料

小さな範囲でも最低料金の77,000円（税込）からです。人件費などがかかるためで、7万円に㎡単価を足す計算ではありません。別に交通費・養生費などの諸経費がかかります。

想定例として、カビ取りの面積が40㎡なら 2,750円×40㎡＝110,000円（税込）に諸経費が加わります。面積が28㎡までなら、最低料金の77,000円（税込）になります。

見積もりは場所ごとに分けてもらう

原因が違う場所が混ざっていると、大家と入居者の負担を分けにくくなります。見積もりの際に、場所ごと（窓まわり、北側の壁、浴室など）に面積と金額を分けてもらうと、ガイドラインの一面単位や経過年数に当てはめて話し合いやすくなります。

カビゼロ（ハックマン）の賃貸物件対応

この記事を書いているカビゼロは、マンション・アパートの専有部と共用部、不動産会社・管理会社が所有する物件、空き家や長期空室の物件のカビ取りに対応しています。

• カビ取りとクロスの張り替えを一緒に施工できます
• 現地調査・お見積もりは無料です
• 夜間の作業にも対応しています
• 人体やペットに配慮した安全性の高い薬剤を使います
• 対応エリアは神奈川県全域・東京都全域（23区・多摩地域）で、最短で当日に現地調査に伺えます
• お支払いは施工完了後の銀行振込です

「入居者から写真が届いたが、どこまで広がっているか分からない」「次の募集の前に空室のカビを片づけたい」という段階でも構いません。まずはカビの写真を添えて、ご相談ください。

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よくある質問

入居したときからカビがありました。退去時に請求されますか？

入居前からあったカビは、原則として入居者の負担にはなりません。民法621条が入居者に戻す義務を負わせているのは、借りた後に生じた損傷です。入居してすぐに写真を撮り、管理会社に知らせて記録を残しておいてください。

賃貸のカビ取り費用は火災保険で出ますか？

補償されるかどうかは、保険の契約内容によって変わります。加入している保険会社か代理店に確かめてください。漏水が原因のときは、水漏れの箇所とカビの写真を残しておくと、確認が進めやすくなります。

カビ臭いのに、カビが見当たりません。

壁紙の裏、押し入れの奥、エアコンの中、床下などに出ていることがあります。入居者の方は、管理会社に臭いの場所と時期を伝えてください。大家・管理会社は、現地調査で壁紙の裏まで確かめられる業者に相談すると、原因が早く分かります。

カビがひどい部屋は、家賃を下げてもらえますか？

部屋の一部が使えなくなり、それが入居者の責任でない場合、民法611条は使えない部分の割合に応じて賃料が減額されると定めています。どの程度で使えないといえるかは状況によるため、まず管理会社に知らせて修繕を求めてください。話し合いがまとまらないときは、消費生活センターや弁護士に相談できます。

退去時に請求されたカビの費用に納得できません。

請求書の内訳を出してもらい、ガイドラインの経過年数と一面単位の考え方に合っているか確かめてください（詳しくは「退去時のカビと原状回復の考え方」）。話し合いで解決しないときは、消費者ホットライン「188」で近くの消費生活センターなどに相談できます。

まとめ

賃貸のカビは、原因が建物か住み方か、そして入居者が知らせて手入れしていたかで負担が決まります。退去時も、クロスは経過年数と一面単位で負担を考えるので、張り替え費用をそのまま請求できるとは限りません。

大家・管理会社は連絡を受けたら写真で記録して原因を確かめてから直し、入居者は気づいた時点で写真を添えて知らせます。この順番を守れば、費用の話で揉めにくくなります。神奈川・東京の賃貸物件なら、カビゼロが現地調査から伺います。

病院・飲食店・学校・賃貸物件など、ほかの施設のカビ取りは「法人・施設のカビ取り」にまとめています。

参考（2026年10月23日確認）

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• e-Gov法令検索「民法」（第400条・第606条・第607条の2・第611条・第615条・第621条）
• 東京都住宅政策本部「賃貸住宅紛争防止条例 ～東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例～」
• 米国環境保護庁（EPA）「Mold Remediation in Schools and Commercial Buildings Guide: Chapter 3」
• 国民生活センター「住宅用塩素系洗浄剤の使い方－まぜるな危険！浴室などで事故が発生しています－」
• 国民生活センター「全国の消費生活センター等」