民泊・ホテル・旅館のカビ取り【2026年最新】客室の稼働を止めない進め方

浴室の目地が何度掃除しても黒く戻る、ゲストのレビューに「部屋がカビ臭い」と書かれた、ということはありませんか。ホテルのカビは、民泊・旅館を含め、見つけた時点の広さと場所で、清掃スタッフで拭き取るか業者に任せるかを分けると迷いません。

カビを放置すると、宿泊施設ではこんなリスクがあります。

• 「カビ臭い」とレビューに書かれる
• ぜんそくのゲストが発作を起こすおそれ
• 旅館業法などの衛生管理が保てない

客室は毎日ゲストが入れ替わるため、カビ取りのために部屋を何日も空けるのは難しいものです。この記事では、自社で対応してよい範囲、宿泊施設が守る衛生の決まり、業者に頼むときの費用、そして客室を1室ずつ空けて施設全体の販売を止めずに進める方法を、神奈川・東京でカビ取りを行うカビゼロ（運営: HACK MAN株式会社）がまとめました。

ホテルのカビ取りは「広さ」と「場所」で、自社か業者かを決める

米国環境保護庁（EPA）が学校や商業施設向けに出しているカビ除去のガイドは、カビの広さで対応を分けています。10平方フィート（約0.9㎡）未満なら、訓練を受けた施設の管理スタッフが対応できる範囲とし、それより広い場合は封じ込めや専門業者を前提にした手順を示しています。

ホテル・旅館・民泊の客室でも、この線引きを目安に使えます。

清掃スタッフで拭き取ってよい範囲

• 広さがおおよそ1㎡（畳半分ほど）より狭い
• 浴室の目地やシーリング、窓のゴムパッキン、壁紙の表面だけに出ている
• 初めて出たカビで、拭けば落ちる

この範囲なら、後で紹介する手順で、チェックアウト後の清掃の時間に対応できます。

業者に任せたほうがよい状態

• 広さが1㎡を超える、または同じフロアの何室にも出ている
• 天井に出ている（高所の作業になり、胞子が下に落ちる）
• 拭いても数週間で同じ場所に戻る
• カビ臭いのに、見える場所にカビが無い（壁紙の裏、ユニットバスの天井裏、エアコンの中を疑う）
• エアコンの吹き出し口や天井カセットの中に出ている

EPA のガイドは、カビが付いている、またはその疑いがある空調は動かさないよう求めています。空調の中のカビは、吹き出す風で客室中に広がるためです。

ホテル・旅館・民泊のカビを放置できない理由

旅館業法・民泊新法で、衛生の措置が決められている

旅館業法第4条は、ホテル・旅館の営業者に、施設の「換気、採光、照明、防湿及び清潔その他宿泊者の衛生に必要な措置」を講じるよう定めています。厚生労働省の「旅館業における衛生等管理要領」は、施設設備を定期的に清掃し、必要に応じて補修と消毒を行い、その記録を作成して3年以上保存するよう求めています。

民泊（住宅宿泊事業）も同じです。住宅宿泊事業法第5条と厚生労働省の省令は、住宅宿泊事業者に定期的な清掃と換気を求めています。さらに国の「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）」には、届出住宅の設備や備品を清潔に保ち、ダニやカビ等が発生しないよう除湿を心がけることと書かれています。

延べ面積3,000㎡以上のホテル・旅館は特定建築物

旅館の用途に使う部分の延べ面積が3,000㎡以上の建物は、建築物衛生法の「特定建築物」です。空気調和設備がある場合、客室を含む居室の相対湿度を40%以上70%以下に保つなどの「建築物環境衛生管理基準」を守る義務があります。3,000㎡未満の施設も、衛生等管理要領でこの基準を守るよう努めることとされています。

ゲストの健康と、レビューへの影響

EPA は、カビへのアレルギー反応はよく見られ、カビにアレルギーのあるぜんそくの人では発作を起こすこともあるとしています。客室には、こうした体質のゲストも泊まります。

浴室の黒い目地や窓まわりの黒ずみは写真に撮られやすく、においは部屋に入った瞬間に伝わります。予約サイトのレビューは、次に予約を考える人が読みます。

客室でカビが生えやすい場所

場所	出やすい原因	見つけ方
浴室・ユニットバス	毎日のシャワーの湯気、換気扇の回し忘れ	目地・シーリング・天井の黒い点
窓・サッシ	冬の結露、カーテンを閉めたまま	ゴムパッキン、窓下の壁紙、カーテンの裏
エアコン	冷房時の結露水、フィルターのほこり	吹き出し口の黒い点、運転時のにおい
家具の裏・クローゼット・押し入れ	壁に付けた家具、空気が動かない	家具の裏板、収納の奥の壁
天井	上の階の浴室からの漏水、結露	輪じみ、照明のまわりの変色
カーペット・畳	こぼれた水、湿気がこもる	変色、においの残り

浴室・ユニットバス

ゲストがシャワーを使った後、換気扇を回さずにチェックアウトすると、湯気が浴室の中にこもります。ユニットバスは継ぎ目が多く、目地やシーリング、天井の点検口のまわりに黒カビが根を張ります。温泉旅館の大浴場や脱衣所は、湯気で天井や壁が湿ったままになりがちです。

窓・サッシとカーテン

冬の暖房で客室が暖まると、外気で冷えた窓ガラスとサッシに結露が付きます。ゲストがカーテンを閉めたまま過ごすと、カーテンと窓の間で水滴が乾かず、ゴムパッキンや窓下の壁紙が黒ずみます。

エアコンと天井

エアコンは冷房のたびに内部で結露し、その水を受けるドレンパンや熱交換器が湿ります。吹き出し口に黒い点が見えたら、中にも出ていると考えます。上の階に浴室がある客室は、配管からの水漏れで天井が湿ることもあります。

家具の裏・クローゼット・押し入れ

ベッドのヘッドボードやテレビ台、ソファを外壁側の壁に付けて置くと、裏側で空気が動かず、壁紙や家具の裏板にカビが出ます。旅館の押し入れや民泊のクローゼットは、閉め切ったまま布団や予備のリネンを入れておく場所なので、湿気がたまります。

宿泊施設にカビが生える原因

カビは、湿気・温度・栄養（ほこり、皮脂、壁紙ののり）がそろうと生えます。宿泊施設で湿気がたまる原因は、主に次の6つです。

1. 空室の閉め切り: 予約の無い日に空調と換気を止めると、湿気が抜けずにこもる。住宅宿泊事業法の民泊は、人を泊められる日数が年180日までと決まっている
2. 浴室の湯気: ゲストが入れ替わるたびにシャワーが使われ、換気が足りないと乾ききらない
3. 結露: 暖房で暖めた空気が、冷えた窓・外壁・天井に触れて水滴になる
4. 加湿器: 冬に客室で加湿器を使うと、窓や外壁側で結露が増える
5. 清掃の水分: 浴室や床の拭き掃除の水が残ったまま、次のゲストが入る
6. 建物側の漏水: 上の階の浴室や屋上、配管からの水漏れ

清掃スタッフができるカビの拭き取りと注意点

約1㎡より狭い表面のカビなら、次の手順でチェックアウト後に拭き取れます。客室に次のゲストが入る前に、乾かす時間を取れる日に行います。

浴室の目地は塩素系、壁紙は水拭きが基本

塩素系のカビ取り剤（次亜塩素酸塩）は、浴室の目地やパッキンの黒ずみの漂白に向きます。一方で、壁紙や木部、カーテンは色が抜けることがあり、においも残ります。EPA のガイドは、塩素系漂白剤のような殺菌剤を、カビ除去で日常的に使うことは勧めていません。浴室以外の表面のカビは、まず洗剤と水で拭き取ります。

やってはいけないこと

• 塩素系と酸性の洗剤を続けて使う: 国民生活センターは、塩素系洗浄剤を酸性洗浄剤と一緒に使うと有害な塩素ガスが出るおそれがあるとして、単独で使うよう呼びかけています。水で流した後も、洗浄剤が排水口に残っている場合があります
• 乾いた布やブラシで強くこする: 胞子が客室に舞います
• においを芳香剤や消臭スプレーでごまかす: においの元のカビが残り、次のゲストも同じにおいを感じます
• カビの出た壁紙をはがす: 裏の石こうボードのカビが一気に広がります。はがす必要があるほど広いなら、業者に任せます

ホテル・旅館・民泊のカビ取り業者の選び方

業者を決める前に、次の6つを電話や現地調査で確かめておくと、後から「予約に響いた」「すぐ戻った」となりにくくなります。

• 宿泊施設での実績があるか: ホテル・旅館などの施工事例や、宿泊施設に対応しているかを公式サイトで確かめる
• 作業の時間帯と順番を相談できるか: 販売を止めずに済むかは、作業の時間帯と、1室ずつ進められるかで決まります
• 使う薬剤を説明できるか: 薬剤名と安全データシート（SDS）を見せてもらえるか。においの残り方と、作業後に換気する時間も聞く
• 原因まで調べて、再発防止を提案するか: 結露なのか、浴室の換気不足なのか、漏水なのかで対策が違います
• 見積もりの内訳が明確か: 面積・単価・防カビ処理・養生・諸経費が分かれているか
• 作業前後の写真を残してくれるか: 衛生等管理要領の記録の保存や、オーナーへの報告に使えます

カビの種類や空気中の胞子の量を調べたい場合は、真菌検査を行うカビ調査業者という選択肢もあります。違いは「カビ調査業者7選」にまとめています。

ホテル・旅館・民泊のカビ取りの費用

カビゼロの料金

カビゼロの料金は、施工面積に応じて次のとおりです（料金ページ）。

項目	料金（税込）
カビ取り（防カビコーティング込み）	1㎡あたり 2,750円
最低料金	77,000円
クロス張り替え	1㎡あたり 1,870円
現地調査・お見積もり	無料

小さな範囲でも最低料金の77,000円（税込）からです。人件費などがかかるためで、7万円に㎡単価を足す計算ではありません。別に交通費・養生費などの諸経費がかかります。施工完了後の銀行振込で、作業内容に納得いただいてからのお支払いです。

費用が上下する要因

• 部屋の数と広さ: 何室で、合わせて何㎡か
• 養生の範囲: 家具や寝具、備品など、覆うものが多いほど手間がかかる
• カビの深さ: 壁紙の裏や石こうボードまで達していると、張り替えが要る
• 空調の中のカビ: エアコン内部の洗浄は、カビ取りとは別の作業になる

見積もりで確かめる項目

• 施工する部屋・面積・場所（浴室・窓まわり・天井・壁）
• 防カビ処理が含まれているか
• 壁紙の張り替えが要る場合の範囲と金額
• 作業の時間帯と順番、作業後に換気する時間
• 諸経費の内訳

客室の稼働を止めないカビ取りの進め方

カビゼロは、夜間の作業にも対応しています。公式サイトでは、壁1〜2面のカビ取りはおおよそ1〜3時間で終わるとしています。何室をどの順番で進めるか、どの時間帯に作業するかは、予約の状況とカビの広さを見て、ご相談のうえ決めます。

ゲストに「カビ臭い」と言われたら

• まず部屋を替えられるか確かめ、替えられない場合は窓を開けて換気し、エアコンは止めてもらう
• どの部屋の、どこが、どうにおうかを記録し、チェックアウト後に写真を撮る
• 同じフロア・同じ間取りの部屋も確かめる。原因が浴室の換気やエアコンなら、ほかの部屋にも出ていることがあります
• レビューに書かれた場合は、原因を調べて対処した内容を返信に書く

民泊の物件が賃貸なら、オーナー・管理会社へ先に知らせる

借りた物件で民泊を営んでいる場合は、業者を呼ぶ前にオーナーか管理会社へ伝えます。民法では、貸主が建物の使用に必要な修繕をする義務を負います（第606条）。借主は、修繕が必要なことを遅滞なく貸主に知らせる義務を負います（第615条）。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、結露は建物の構造上の問題であることが多いとしています。ただし、借主が貸主に知らせず拭き取りなどの手入れも怠り、壁などを腐らせた場合は借主の負担になる例として挙げています。費用の分け方は賃貸借契約書の定めが優先されるので、契約書も手元で確かめてください。

住宅宿泊管理業者に管理を委託している場合は、管理業者にも写真を添えて伝えておくと、清掃の時の点検や再発の確認を頼みやすくなります。

カビ取り後に再発させない客室の管理

湿度は40〜70%を目安に

特定建築物の基準は、相対湿度を40%以上70%以下としています。衛生等管理要領も、空気調和設備がある施設では、客室や廊下の見やすい場所に温度計と湿度計を置くよう求めています。湿度計を見て、70%を超える日が続く部屋は除湿や換気で下げます。

空室の日も換気を止めない

• 予約の無い日も、浴室の換気扇は回したままにする
• 長く空く部屋は、清掃のときに窓を開け、空調の送風や除湿で湿気を抜く
• 加湿器を置く場合は、窓や外壁から離し、水はゲストが替わるごとに入れ替える（民泊のガイドラインは、レジオネラ症の予防として加湿器の水の交換を求めています）

清掃のたびに見る場所を決める

チェックアウト後の清掃で、毎回同じ場所を見ると、小さいうちに見つけられます。清掃代行に任せている場合も、この表を渡しておくと報告がそろいます。

点検する場所	見るところ
浴室	目地・シーリング・天井の黒い点
窓まわり	サッシ・パッキン・カーテンの裏
エアコン	吹き出し口、運転時のにおい
家具の裏・収納	外壁側の壁、クローゼットや押し入れの奥
天井	輪じみ、照明のまわり

見つけた日と部屋、対処した内容を残しておくと、衛生等管理要領の記録としても使えます。

カビゼロ（ハックマン）の宿泊施設対応

この記事を書いているカビゼロは、神奈川・東京で宿泊施設をはじめ、病院・介護施設・オフィス・学校などのカビ取りに対応してきました。

• 夜間の作業に対応しています。作業する部屋の順番と時間帯は、ご相談のうえ決めます
• 現地調査・お見積もりは無料です
• 人体やペットに配慮した安全性の高い薬剤を使います
• 対応エリアは神奈川県全域・東京都全域（23区・多摩地域）で、最短で当日に現地調査に伺えます

「清掃で落としてよいか分からない」「どの部屋まで広がっているか知りたい」という段階でも構いません。まずはカビの写真を添えて、ご相談ください。

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よくある質問

営業しながら客室のカビ取りはできますか？

作業する部屋だけ販売を止めれば、ほかの部屋は通常どおり営業できます。カビゼロは夜間の作業にも対応しているので、どの部屋をいつ作業するかを予約の状況に合わせてご相談ください。ゲストが泊まっている部屋での作業はおすすめしません。

作業した部屋は、いつから販売できますか？

作業後に換気し、乾燥とにおいを確かめてからです。広さや部屋の換気によって変わるので、現地調査のときに目安をお伝えします。使う薬剤も事前にご説明します。

清掃代行の会社にカビ取りまで頼めますか？

表面の小さなカビなら、清掃の範囲で拭き取りを頼めるか、清掃代行の会社に確かめてください。約1㎡を超える、天井や空調の中に出ている、何度も戻るといった場合は、原因の調査と防カビ処理まで行うカビ取り業者に相談してください。

賃貸物件の民泊で、カビ取りの費用は誰が払いますか？

原因と賃貸借契約の内容で変わります。建物の結露や上の階からの漏水が原因なら、貸主側の負担になることがあります。業者を呼ぶ前に、オーナーか管理会社へ写真を添えて知らせてください（詳しくは「民泊の物件が賃貸なら、オーナー・管理会社へ先に知らせる」）。

カビ取り費用は経費（修繕費）にできますか？

建物や設備を元の状態に戻すための支出は、修繕費として扱えるのが原則です。国税庁は、維持管理や原状回復のための支出を修繕費とし、使える期間が延びたり価値が上がったりする部分は資本的支出としています。処理の仕方は顧問税理士に確認してください。

まとめ

ホテル・旅館・民泊のカビ取りは、約1㎡を超えたら、または天井・空調なら、部屋を1室ずつ空けて業者へ任せるのが判断の分かれ目です。狭い表面のカビは、チェックアウト後に洗剤で拭き取り、よく乾かせば清掃の範囲で対応できます。

借りた物件の民泊なら、業者より先にオーナーか管理会社へ知らせてください。神奈川・東京の宿泊施設なら、カビゼロが作業の順番と時間帯をご相談のうえ伺います。

病院・飲食店・学校・賃貸物件など、ほかの施設のカビ取りは「法人・施設のカビ取り」にまとめています。

参考（2026年10月23日確認）

• e-Gov法令検索「旅館業法」
• 厚生労働省「旅館業における衛生等管理要領の一部改正について」（令和8年1月20日）
• e-Gov法令検索「住宅宿泊事業法」
• e-Gov法令検索「厚生労働省関係住宅宿泊事業法施行規則」
• 観光庁 民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）」
• e-Gov法令検索「建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行令」
• 厚生労働省「建築物環境衛生管理基準について」
• 米国環境保護庁（EPA）「Mold Remediation in Schools and Commercial Buildings Guide: Chapter 3」
• 米国環境保護庁（EPA）「A Brief Guide to Mold, Moisture and Your Home」
• 国民生活センター「住宅用塩素系洗浄剤の使い方－まぜるな危険！浴室などで事故が発生しています－」
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• e-Gov法令検索「民法」
• 国税庁「No.5402 修繕費とならないものの判定」